こんにちは！
岡山県浅口市の注文住宅会社Karin-house（かりんはうす）の広末です！
いつもスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は「住宅ローンの収入合算」についてです。
住宅ローンの借入金額と返済計画
結婚してご夫婦の預金も貯まってくると、「そろそろ持ち家を」と考えるご夫婦も多いのではないでしょうか。
実際に家を建てるとなった場合、ほとんどの方は住宅ローンを利用することと思います。そうなると気になるのは借入可能額です。
住宅ローンの借入限度額は、借り入れをする債務者の年収によって決まってきます。
将来的にお子様の財産となるような家を建てたいと思っても、旦那様または奥様の収入だけでは十分な借り入れができない場合もあるでしょう。
でも、資金が少ないからといって妥協した家づくりをするのは、あまりお勧めできません。
家は大きな買い物です。
そこで妥協すると、一生の後悔になってしまいます。
また資産価値を高める意味でも、耐震強度などの安全性にはこだわりたいところです。
そんなとき、ご夫婦の収入を合わせて借入限度額を計算する「収入合算」という方法があります。
収入合算をすれば、より大きな住宅ローンを組むことが可能になるのです。
住宅ローンにおける収入合算の仕組みと利点
住宅ローンの借入限度額を計算する際、ベースとなっているのは債務者の年収と返済負担率です。
たとえば旦那様の年収が500万円、奥様の年収が400万円だったとします。
その条件で以下の計算式を使って、住宅ローンの借入限度額を試算してみましょう。
税込年収 × 返済負担率(％) － 他のローンの年間返済額 ＝ 住宅ローンの年間返済可能額(円)
住宅ローンの年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円 ＝ 最大融資額(円)
旦那様が債務者となって住宅ローンを組んだ場合、金利4％の35年ローンで返済負担率30％なら、借入限度額は約2800万円です。
500万円 × 30％ ＝ 150万円
150万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4427円 × 100万円 ＝ 2823万5825円
しかし、旦那様と奥様の収入を合算すると900万円の収入があることになります。
すると、約5000万円の住宅ローンが組めるようになります。
900万円 × 30％ ＝ 270万円
270万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4427円 × 100万円 ＝ 5082万4486円
住宅ローンの収入合算で余裕のある資金を用意できれば、気密性・断熱性・耐震性といった家の性能を上げることもできます。
インテリアを充実させて居住性を高める、より条件の良い土地を購入するなど、ワンランク上の家づくりも夢ではありません。
では、どうすれば住宅ローンを組む際に収入合算ができるのでしょうか。
住宅ローンの収入合算を行う具体的な方法
収入合算で借入限度額を引き上げる方法としては、「連帯債務」と「連帯保証」があります。
言葉は似ていますが、内容はまったく違います。
それぞれどんな特徴があるのか、メリットやデメリットについて詳しく見てみましょう。
住宅ローンの連帯債務
連帯債務とは、旦那様と奥様が共同で債務者となる方法です。
連帯債務で3000万円を借り入れたなら、旦那様も奥様も3000万円全額に対する返済義務を負います。
住宅ローンの債務者になると、所得税の住宅ローン控除が受けられます。
連帯債務の場合は、旦那様と奥様がそれぞれ住宅の持ち分に応じて、控除を受けることとなります。
住宅ローンには、債務者が死亡または高度障害状態になった場合、ローン残高の返済が免除される団体信用生命保険、通称「団信」があります。
一般的な団信では連帯債務であっても、旦那様か奥様のどちらかひとりの「主たる債務者」しか加入できません。
旦那様が主たる債務者として団信に加入した場合、奥様に万が一のことがあっても返済は免除されなくなります。
そういった事態を避けるため、団信にはご夫婦で加入できるタイプもあります。
旦那様か奥様のどちらかに万一のことがあれば、ローンの残額はすべて保険金で支払われます。
ただし、一般的な団信よりも保険料は高額になります。
通常であれば団信の保険料はローン会社が負担しますが、ご夫婦で加入された場合は債務者負担を求められることもあります。
またローン会社によっては、連帯債務者の収入の一部しか合算を認めないところもあります。
住宅ローンの連帯保証
連帯保証とは、ご夫婦のどちらかが債務者となり、もう1人がその連帯保証人となる方法です。
旦那様が債務者、奥様が連帯保証人とすると、旦那様が返済できなくなったときにのみ奥様が返済義務を負います。
この場合、債務者は旦那様ですから、所得税の住宅ローン控除は旦那様しか受けられません。
団信に加入できるのも旦那様のみです。
旦那様に万が一のことがあれば、ローン残高の支払いは免除されますが、奥様に何かあっても保障はありません。
またローン会社によっては、連帯保証人の収入合算を認めないところもあるので注意が必要です。
夫婦で組む住宅ローンなら、ペアローンも視野に入れよう
収入合算とは少し違いますが、ご夫婦が協力して住宅ローンを返済していく方法のひとつとして「ペアローン」があります。
旦那様と奥様がそれぞれ債務者となって、同時に返済を行っていく方法です。
旦那様と奥様で2本の住宅ローンを組む、と考えれば分かりやすいかもしれません。
連帯債務や連帯保証では、連帯債務者や連帯保証人の収入の一部しか収入合算されないことがあります。
しかしペアローンの場合は、それぞれの収入に対して借入限度額を計算するので、より多額の借り入れができる可能性があります。
ペアローンでは一般的に、旦那様と奥様が互いに連帯保証人になることが求められます。
旦那様は債務者であると同時に奥様の連帯保証人、奥様は債務者であると同時に旦那様の連帯保証人になるということです。
仮に旦那様がローンの返済をできなくなると、奥様は自分のローンと同時に旦那様のローンも支払わなければいけなくなります。
所得税の住宅ローン控除は、旦那様と奥様がそれぞれの借入額に応じて受けられます。
団信にもそれぞれが加入する形になります。
ただ注意しなければならないのは、旦那様と奥様のローンは別だということ。
旦那様に万一のことがあった場合、旦那様のローン残額は支払い免除されますが、奥様のローンはそのまま残ります。
また、2本の住宅ローンを同時に組むのと同じことなので、契約時の事務手数料や印紙代は一般的に住宅ローンの2倍となります。
住宅ローンと返済計画
ご夫婦の収入を合算できれば、より大きな住宅ローンを組めることがお分かりいただけたかと思います。
ただ、住宅ローンは確実に返済していかなければいけないもの。
将来的にかかってくるお子さんの学費やご両親の介護費用などを考えると、果たして返済していけるのか不安になることもあるでしょう。
Karin-house（かりんはうす）では、住宅ローンによる資金計画も含めた家づくりのご相談を承っております。
ぜひお気軽にご相談ください。
